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富达招商阳光城 暴风雨来33300

导读: (富达招商:33300)“暴风雨结束后,你不会记得自己是怎样活下来的,你甚至不确定暴风雨真的结束了。但有一件事是确定的,当你穿过了暴风雨,早已不再是原来那个人。”

观点地产网 “暴风雨结束后,你不会记得自己是怎样活下来的,你甚至不确定暴风雨真的结束了。但有一件事是确定的,当你穿过了暴风雨,早已不再是原来那个人。”

村上春树《海边的卡夫卡》里的这段话,一直启发着朱荣斌。

在阳光城的第二个“三年任期”,朱荣斌所要面对的不再是规模问题。疫情和监管层面出台的“三道红线”,改变了整个行业。

2020年8月底开始引发全行业关注的“三道红线”,对比十余年前银保监会划下的信贷三条红线等,有过之而无不及。房企的发展面临更多考验和更加具象的指标,这也预示着国内房地产行业将发生一次大的调整和变革。

于是,在疫情期间为了鼓舞士气、传递信心,朱荣斌给全体员工写了一封名叫“暴风雨来”的信。信中表露了他对于2020年形势的判断:虽然行情不乐观,但却是阳光城一次成长的机会。

2011年至2018年,阳光城的销售额复合增长率达到83.79%,是行业中的明星房企。2019年增速下降至近30%,实现销售额2110亿,高增长的阶段一去不复返。

2020年3月的年度业绩会上,几乎所有房企都下调了销售目标的增速。而撕去“高增长”标签,以2000+销售目标为新注脚,阳光城也变得更加谨慎。

理想与现实

面临三道红线、债务压力、提高利润等挑战,阳光城也需要慢下来喘上一口气。

既然融资端受限,那就先从投资端进行一番调整。

事实上,阳光城按年新增土储规模在2017年达到巅峰值,那年正是“双斌”加入阳光城的元年,通过“三全”拿地战略以及坚持“五圆”发展模型,保障人才、土储和资金三要素,阳光城逐渐确立了行业地位,并挤进房企前20强。

该年新增土储达到2022万平方米,新增权益货值1407亿元。

与2017年盛极一时的拿地相比,阳光城2020年扩储步伐更加谨慎,且主要依靠收并购和招拍挂这两种方式。

 

数据显示,2020年前11月,阳光城收并购合作拿地方面占比37.57%,招拍挂占比62.43%。此外,还有较为“隐秘”的旧改。

关于旧改进展问题,朱荣斌曾在年初时回应,会重点选择相对成熟项目,并在项目中后期介入,争取短期内确权,一年内能实现供地。

阳光城已重点选择19个城市进行旧改试点,并在广州、深圳、太原、昆明、贵阳相继落地或确权多个项目,但目前并不能从阳光城现有报表看出旧改所贡献的土储和业绩情况,收获期尚不得而知。

年初,阳光城提出“六大目标”,其中有一条便提及,“2020年投资目标是在保证有息负债不增加、财务指标不恶化的前提条件下新增投资货值目标3000-5000亿元。”

若取上述新增货值目标中间值4000亿计算,仅从上半年新增土储情况来看,阳光城离实现这一投资目标还有较大差距。

据观点地产新媒体了解,上半年阳光城把握疫情之后各城市集中推地潮,新增项目48个,新增土储893万平方米,新增货值1293.43亿元,完成新增货值目标(4000亿元)的32.34%,新增权益货值850.24亿元。

与之形成对比的是,在三道红线监管下,阳光城在下半年收缩了投资节奏,7-11月新增土地项目仅15个,新增计容建面181万平方米。前11月,阳光城累计新增项目63个,权益地价432.34亿元,新增计容建筑面积约1009万平方米。

近两年的情况看,阳光城全年销售面积与当期新增土储面积持平,甚至一度超过新增土储面积。这意味着,阳光城销售规模增长的可持续性将受到影响,2020年拿地的情况对当期销售亦有一定程度影响。

反映到更加具象的土储存续比看,2018及2019年阳光城土地储备存续比分别为2.71年及1.9年,在前20强房企中处于较低水平。

但2020年上半年,阳光城土地储备存续比变化为6.87年,这与上半年积极拿地和放缓的销售节奏有关,其中上半年新增土储893万平方米,预计权益货值850.24亿元,累计土储4993.77万平方米,权益比例65%。

2020半年报显示,阳光城一二线城市预计未来可售货值占比73.71%,有所下降,2019年同期一二线城市货值占比为85.93%(土地储备面积占比76.20%)。

受制于三道红线,阳光城下半年拿地放缓同时,销售规模逐渐趋向稳定。从前11月销售情况看,阳光城实现销售1880.04亿,同比微增3.35%。完成2000亿目标的概率非常大,但增幅不再如昨。

“首先2000亿的基数太大了”,朱荣斌认为阳光城的增长速度会趋于平缓,投资货量、土储也不像之前那么充分。

2019年艰难的市场环境下,他说过多的土储反而会是企业的负担,所以这两年的土地是卖多少、买多少。

战投与未来

过去这一年,阳光城显得无比低调,直到九月才有“大动作”。

正如朱荣斌年初提到,早在两年前定下的引入战投计划,终于有了一个结果。

泰康人寿及泰康养老携带资金入场,合计持股13.53%,成为阳光城第三大股东。而任职独董未满一年的吴向东也已离场,此前引入平安战投仅停留在遐想阶段。

这次阳光城“引战”并未改变上市公司的股本规模,但在优化股权结构方面,朱荣斌对外表示,公司的股权结构,老板(林腾蛟)是大股权,他的股权是有空间的,我觉得在股权结构上解决公司的治理结构是最安全的做法。

 

险资与地产的组合在业内很常见,截至2020年6月底,A股房企中便有21家房企引入险资持股,包括万科与中国人寿、大家人寿,金地与富德生命人寿、大家人寿,华夏幸福与平安,首开与君康人寿、横琴人寿等。

表面上看,此次引入泰康系作为战投,能进一步拓展阳光城的融资渠道,获得低成本资金,逐步降低负债,泰康系还能以此获得稳定的回报收益。

另一方面,阳光城还考虑到未来产业协同发展以及合作的问题。如今,阳光城跨越两千亿,初具规模,正赶上房地产行业最后一段可以快速成长的时期。

对于泰康的入股,朱荣斌说这是可以借鉴的合作模式,是上了一个保险,泰康专注养老地产,已经有成功的养老模式,而养老在地产和物业等业态有很多协同,借此希望能在地产下半场找到新的增长点。

引进泰康,或许还与老板林腾蛟近几年一直关注养老产业的发展有关,其在2020年全国人大会议上提议加快养老产业立法,促进养老服务业健康规范发展,可见对养老产业的重视。

但一年前,朱荣斌对于地产多元化业务及转型的看法仍很保守谨慎,除了教育有一定成就之外,他说对养老、长租业务没有完全把握,不敢轻易尝试,所以仍专注于地产业务。

事实上,泰康除了入股阳光城外,早些年也曾60亿增资保利地产,成为后者第二大股东,目前持股6.21%。彼时业内猜想双方将在养老产业上合作,但几年过去了,市场上尚未有任何风声,而泰康更像是作为财务投资人的角色入局保利。

此次引入泰康后,阳光城接下来的发展轨迹更值得人们关注。

如今,阳光城要承受的压力不仅来自于自身及地产行业的发展现状,更来自于股东战投方。引战投定下的十年业绩承诺,意味着阳光城只能向前,不容许停止或倒退。

朱荣斌和吴建斌作为阳光城的灵魂人物,更像是“在暴风雨中的钢丝绳上跳双人舞”。

品质与利润

已经许久没有在公开场合见到朱荣斌,接近年尾时,市场甚至传出离职的消息。

这很让人怀疑,旋即被证实为“假消息”。

上一次见面,还是在2020年六月底昆明滇池旁的一个项目交流会上。

那次昆明见面时,为了向来宾推介能代表阳光城品质的“滇池半山”项目,朱荣斌曾立下豪言:“内部定了目标,要用三年时间真正实现全面品质的提升。”

如今,转向品质增长的战略定位早已在大部分房企间达成共识。为了消除外界对阳光城的偏见,自2018年开始,该公司提出要在产品质量上下功夫。

在外界看来,朱荣斌是有着强烈危机意识的人,阳光城突破千亿后不再唯规模论,到两千亿后提出注重产品打造和精细化管理的道路。

他说阳光城“底子薄”,因此在实现2000亿之后更加注重提升利润情况。

总结性回顾时,阳光城2020年在产品、工程、服务上有了更多思考,绿色智慧、325建造体系、“6+1”品质提升行动等,在全国推出不少内部定义的标杆项目,包括福州登云湖、温州檀境、昆明滇池半山、贵州望乡、重庆未来悦等。

地产行业利润下调成普遍现象,朱荣斌深知其理,因此也绞尽了脑汁,力求实现规模、利润和负债三者平衡,但这个过程很漫长,也并不简单。

表现在数据上,阳光城上半年毛利率和净利率较2019年末均有小幅提升,期内实现营收241.2亿元,同比增长7%,毛利率录得25.67%,净利率录得7.34%,同比均提升0.14及0.26个百分点。

将时间线拉长,回顾过去几年的利润情况,阳光城谈不上“有进步”,2015-2019年毛利率在25%、净利率则在7%的幅度上下波动。

而且,阳光城的毛利率和净利率按年均低于A股上市房企平均水平,尤其是近两年净利率与房企平均值有较大落差,仍需要作出很大努力才能追赶得上。

“做地产这一行,要增加1000万的利润都很难,但要是管理不善,增加1个亿的成本或损失1个亿却很容易。”朱荣斌试图用这一反差现象,来形容地产行业所面临的真实难题和盈利环境。

事实上,吴建斌在年初时也提到,提升利润是阳光城非常重要的一个目标,而要改善毛利率,则要在买地、设计、大运营等环节以及财务成本方面做很多的工作。

疫情以来,阳光城在营销手段上有所转变,线上直播卖房的渠道助力公司的业绩表现。

前不久的“双十一”及“双十二”,阳光城入驻“天猫好房”以及自有平台“阳光房宝”开展直播,线上转化成交量过亿。

踩线之间

阳光城仍在努力兑现年初的承诺,另一边,降负债如同头顶的悬梁之剑,变得更为迫切。

一份研报指,“三道红线”意味着资金端调控由融资渠道监管转向融资主体(企业)监管,从微观市场主体层面精准化监测及规范房企融资行为。

从踩线情况看,目前阳光城剔除预收款后资产负债率为77.62%,净负债率为115%,现金短债比为1.32。除了现金短债比外,踩中两条线,仍不可掉以轻心。

对于两项超“三道红线”阈值的房企,市场消息指,这类房企有息负债增速需控制在5%,而监管层还下发三张监测表格,需房企交代指标计算细节,并对明股实债、永续债、表外负债等颇为关注,大幅增加房企绕过监管的难度。

截至2020年上半年,阳光城有息负债规模为1121.61亿元,与2019年基本持平,有息资产负债率较2019年底减少3.46个百分点至33.06%,账面合同负债850.17亿元,非银融资占比较上年末24.94%继续下降至22.19%。

此外,阳光城净负债率已从2017年高位252.27%降至114.98%,平均融资成本7.5%,分别较2019年底下降23.22个百分点及优化20个基点。

尽管近几年融资成本在不断降低,但对比上市头部房企,阳光城仍有一定下调空间。下表提及的16家房企(包括阳光城),在2020上半年的平均融资成本仅为4.91%。

值得一提的是,阳光城期末账面货币资金483.5亿元,较2019年底增长15.18%,占总资产14%,短期有息负债376.52亿元,现金能覆盖短债,同时短期有息负债规模占比较2019年末提升3.7个百分点至33.57%。

朱荣斌坦言,这几年公司发展的一个很大限制便是坚守财务指标不能恶化,有息负债不增加。

显然,阳光城确实做到了有息负债不再大幅增加,但也没有太大变化。

数据显示,2017至2020上半年,阳光城有息负债分别为1134.89亿元、1126.13亿元、1123.21亿元和1121.61亿元,仅从正常融资渠道看,阳光城可以改善、腾挪操作的空间有限。

若要跳出“三道红线”,解决办法不外乎加快销售回款和结转周期、减少拿地、偿还负债、出售项目股权但争取并表、分拆上市、剥离高负债项目等,维持净资产不变和增厚货币资金。

其中,分拆物业上市成了2020年地产圈的高频词。对于阳光城而言,也在不紧不慢地准备着。

2020年7月底,阳光城成立慧智优佳生活服务公司并完成增资扩股,阳光城合计持股70.59%。随后于10月,市场传出风声,阳光城物业最快于2021年赴港上市,初步计划集资最少2亿美元。

这一年,阳光城保持规模有所增长外,进一步在提升利润、资本股权架构、降负债上做得更加深入和带来更多变化,以适应地产行业已经到来且必须面对的暴风雨。这场暴风雨不会这么快就结束,在成为一家“又大又强”的公司之前,阳光城还有一段路要走。


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